关于印发南宁市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交物业设施维修改造参考标准的通知

各直管企业： 

　　根据《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》(国办发〔2016〕45号)、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施方案的通知》(桂政办发〔2017〕52号) 和《bet365体育娱乐城办公厅关于印发南宁市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施方案的通知》（南府办〔2017〕62号）要求，为做好我市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交物业设施维修改造工作，我们制定了《南宁市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交物业设施维修改造参考标准》，现印发给你们，供参照执行。 

　　南宁市人民政府国有资产监督管理委员会        南宁市住房保障和房产管理局 

　　   2017年12月26日 

　　南宁市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交物业设施维修改造参考标准 

　　根据《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》(国办发〔2016〕45号)、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施方案的通知》(桂政办发〔2017〕52号)和《bet365体育娱乐城办公厅关于印发南宁市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施方案的通知》（南府办〔2017〕62号）要求，为切实做好我市“三供一业”分离移交物业设施维修改造工作，结合国家相关标准和南宁市实际，针对南宁市国有企业职工家属区物业设施维修改造制定本参考标准。 

　　一、制定依据 

　　（一）《物业承接查验办法》 

　　（二）《广西壮族自治区安全生产条例》 

　　（三）《广西壮族自治区实施<特种设备安全监察条例>办法》 

　　（四）《广西壮族自治区建设工程质量管理条例》 

　　（五）《广西壮族自治区物业管理条例》 

　　（六）《南宁市物业管理办法》 

　　（七）《关于加快推进南宁市城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见的通知》（南府办〔2010〕205号） 

　　（八）《南宁市物业专项维修资金管理办法》 

　　二、指导原则 

　　（一）坚持维修为主、改造为辅，做到技术合理、经济合算、运行可靠，按不低于我市基础设施的平均水平实施维修改造，保证维修改造后的设施设备符合现行标准、正常运行。 

　　（二）节约建设资金，在满足功能使用的前提下开展维修维护，不得进行不必要的大规模新建、改建。即将实施整体危旧房改造、棚户区改造的家属区，不再进行物业设施维修改造；职工家属区实施局部棚户区（危旧房）改造的，未改造部分纳入本次改造范围。 

　　（三）维修改造基本结束后，埋铺管道路基应当全面恢复，垃圾外运完毕，切实达到工料尽场地清，不得出现烂尾工程。 

　　三、物业设施维修改造标准 

　　　　职工家属区红线范围内的物业设施，包括安防设施、环卫消防设施、环境设施、基础设施、便民设施等，列入维修改造范围。 

　　（一）外墙完好;楼梯外立面整洁、美观且无安全隐患，无缺损现象，空调外机挂置牢固，冷凝水有序排放;散水平整、无破损;结合小区实际情况，楼道和公共空间可在移交前清洁、粉刷一次，有吊顶、墙面瓷砖、地面瓷砖的，对破损、空鼓处进行维修;栏杆、扶手无破损，确有必要的可在移交前油漆一次;楼道窗户、雨棚完好，无破损;楼梯无明显破损，楼梯门、窗、玻璃无破损，开启灵活，悬挑楼梯无明显裂缝;公共部位门窗、墙体基本完好;地下室顶棚、墙面、地面平整，粉刷层无起皮、脱落现象;各种管道井及井门无破损。 

　　（二）屋面无渗漏现象，近四年屋面防水未整修的进行全面防水翻修并达到相应防水设防等级要求;女儿墙、外墙无渗漏，地下室防水完好，排水畅通。 

　　（三）小区道路无麻面、坑洼等破损现象;道牙完好整齐;步道板有序排列，无断裂、缺失现象，保持整洁畅通。 

　　（四）家属区雨水污水管道畅通完好，无堵塞，无渗漏、使用15年（含）以上或已塌陷的水泥污水管必须进行检查及维修，保证正常使用;各种沟渠封闭完好，畅通、无安全隐患;各种井盖、水篦子无破损且与周边路面保持平整，雨水管、空调排水管按距地面距离要求修整完善、稳固;化粪池移交前彻底清掏一次，对破损严重的化粪池进行改造，确保其正常使用;对公厕进行彻底清掏，公厕结构安全可靠，不漏雨，设施齐全、排污顺畅。 

　　（五）现有架空管线具备条件的，可以改入地下管道敷设。 

　　（六）结合小区实际情况，具备条件的小区实施出入口通道人车分流，入口大门美观、大方，门禁系统完备，设有24小时门岗值班，门卫室设备齐全，功能完善;小区围墙、围栏完好，有安防措施;单元门禁系统可正常使用，单元入口处具备条件的设置无障碍通道。对小区公共设施、水池、设备、天台等危险隐患部位须设置安全警告标识，楼栋号、单元号标识清晰。 

　　（七）公共照明设施无缺灯、断亮，灯杆、电线老化的应更换，在满足使用要求的前提下还需符合节能环保要求;公共用水设施齐全，使用正常；原有的健身器材、长椅、体育场馆、活动室等公共服务设施完好，保证其正常使用功能;对相关设施、设备进行节能改造，达到节能标准。 

　　（八）对电梯、备用电源、水泵等设备进行必要的维修、维保，保证其正常运转，确保电梯在检验合格有效期内;对超过使用年限的电梯、备用电源等设备进行更换;设备间(房)改造完成，封闭、完整。设施、设备具备正常使用功能，标识清晰、明确，原有记录保存完整;特种设施设备使用登记证书、消毒设备、安全监测设备配置齐全，无重大安全隐患。 

　　（九）人防设施达到人防设计要求，防雷设施完好;消防设施、设备需要维修的进行维修，需要更换的进行更换，保证消防设备完好;消防器材按标准配置;有条件的小区设立微型消防站， 

　　（十）地上、地下停车管理设施完善，停车位地面平整、画线标注明确且满足消防要求;电动车棚结构安全可靠，封闭完好，顶棚无漏水现象，照明、充电线路插座分布合理且满足使用要求。 

　　（十一）公共绿地、绿化带修整完好，清洁美观，无死株缺株，无黄土外漏，植被覆盖完好;无花坛破损，绿化景观、小品、亭台修缮完整，无缺损、漆面脱落，严重污染;小区内古树名木得到优先保护，档案资料齐全。 

　　（十二）小区垃圾桶、果皮箱完好。每个单元前配置不少于一个垃圾桶，每个岔路口放置一个果皮箱，垃圾清运日产日清。 

　　（十三）小区中有违章建筑、违章设施及废弃设施、设备的应拆除。占用绿地种菜或其它用途等应恢复原状。 

　　（十四）结合小区实际，全面查勘建筑物安全情况，对使用30年以上（含30年）及筛选出的危房，特别是有沉降、倾斜现象以及平房、棚户房改变结构的房屋等，由移交单位联系有关部门进行房屋安全鉴定，根据鉴定结果该维修的须维修，该加固的须加固，改变使用性质的，在法规范围内由移交单位责令使用人恢复到原使用性质，并厘清责任。 

　　（十五）为原物业管理配备的办公家具、器械、空调、风扇，办理道闸门禁、停车系统使用的电子设备、系统、证卡等设备，能正常使用。 

　　（十六）结合小区实际，具备条件的应配备物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。 

　　（十七）职工家属区的附属用房、公共场地按以上标准维修改造。 

　　四、物业设施移交条件 

　　（一）原企业物业管理资料须齐全，包含房产类型、面积、户主信息、建筑物及管网图纸、涉外合同等资料，若有缺失的，应当由移交部门作出书面说明，对确实无法收集到有关资料的，按现状移交。 

　　（二）移交前存在住户（业主）欠费（如物业服务费、水电费及公摊费用等）的，由移交单位负责组织催收和清缴工作。 

　　（三）移交企业结合职工家属区实际情况，参照上述维修改造标准完成维修改造后办理分离移交；与接收单位协商一致的，也可以先办理移交再进行改造。